L'aumento della spesa per l'approvvigionamento energetico e la crescente consapevolezza del pesante impatto sull'ambiente delle politiche energetiche adottate fino ad ora, ha sollecitato l'attenzione riguardo al contenimento dei consumi energetici e all'utilizzo di fonti rinnovabili.
In particolare si è focalizzata l'attenzione sulle prestazioni energetiche degli edifici, residenziali e del settore terziario, portando l'Unione Europea ad emanare una direttiva relativa al "Rendimento energetico degli edifici", con lo scopo di affrontare in modo globale il contenimento dei consumi energetici.
Il fabbisogno di energia da ridurre deve essere inteso comprendendo tutti i consumi, dal riscaldamento alla climatizzazione, dalla produzione di acqua calda sanitaria all'illuminazione.
La Direttiva Europea 2002/91/CE del 16 dicembre 2002 sul rendimento energetico degli edifici è vincolante per gli Stati membri dell'Unione ed è stata recepita entro il gennaio 2006.
- Classe A+ quando il consumo è inferiore a 16,25 Kwh per mq/anno
- Classe A tra 16,25 e 32,5 Kwh per mq/anno
- Classe B tra 32,5 e 48,75 Kwh per mq/anno
- Classe C tra 48,75 e 65 Kwh per mq/anno
- Classe D tra 65 e 81,25 Kwh per mq/anno
- Classe E tra 81,25 e 113,75 Kwh per mq/anno
- Classe F tra 113,75 e 162,5 Kwh per mq/anno
- Classe G se il consumo è superiore a 162,5 Kwh per mq/anno
Le indicazioni e prescrizioni della Direttiva per il contenimento dei consumi hanno obbligato i legislatori delle varie nazioni ad adottare provvedimenti volti a:
- fissare i requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici di nuova costruzione;
- imporre i requisiti minimi di prestazione energetica per edifici di notevoli dimensioni soggetti a ristrutturazione;
- adottare un protocollo di ispezione degli impianti termici;
- definire una metodologia di calcolo per il rendimento energetico integrato degli edifici;
- procedere alla certificazione energetica degli edifici.
Vogliamo prestare particolare attenzione alla certificazione energetica degli edifici, per le notevoli implicazioni che comporta, anche per i singoli cittadini.
Tale concetto innovativo era già stato introdotto in Italia dalla Legge 10/91, mai attuata per assenza delle regole tecniche di attuazione, inizialmente spettanti ai Ministeri di competenza e successivamente demandate alle Regioni.
La direttiva richiede agli stati membri europei di provvedere affinché gli edifici di nuova costruzione e gli edifici esistenti che subiscono ristrutturazioni significative, soddisfino requisiti minimi di rendimento energetico, cioè sia tenuta sotto controllo “la quantità di energia effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell’edificio, compresi, fra gli altri, il riscaldamento e il raffreddamento”. L'Attestato di Certificazione Energetica deve essere messo a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio e in esso devono essere riportati “dati di riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio” e “raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico in termini di costi-benefici”.
La certificazione energetica degli edifici è obbligatoria per tutte le categorie di immobili e deve essere approntata secondo varie scadenze temporali, con l'obiettivo di dotare progressivamente tutti gli edifici di un documento che possa fornire agli interessati informazioni in merito al comportamento energetico dell'immobile, valorizzando sul mercato quelli con migliori performance e generando una spinta virtuosa volta al miglioramento del patrimonio immobiliare.
Novita' DLgs 28/11
Il decreto legislativo n. 28 del 3 marzo 2011 in materia di energia da fonti rinnovabili, pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 della Gazzetta Ufficiale del 28 marzo 2011, interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.
In particolare, il provvedimento inserisce due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. Il primo dispone che “nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.
Il nuovo comma 2-quater afferma che “nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
Confedilizia ha dunque fornito alcune prime indicazioni in merito alla disposizione del comma 2-ter già in vigore – mentre l’entrata in vigore del comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012 -, relativa all’obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.
Innanzitutto, per quanto riguarda i rapporti con la legislazione regionale, si pone la questione delle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica. A tal proposito, la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti, sulla quale lo Stato ha competenza esclusiva. Quindi le disposizioni contenute nel nuovo comma 2-ter prevalgono sulla normativa regionale.
Per quanto riguarda invece l’utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G), il d.m. 26.6.2009 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione, in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”.
In seguito alle nuove disposizioni, Confedilizia afferma che sembra confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione che costituisce un’alternativa alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica.
Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta, nello specifico, dei seguenti casi:
• immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.2005
• immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.2007; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.2008; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.2009)
• immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.2007, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche”
• immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.2007, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”
Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto.
Cosa ci serve
Dati censuari relativi all'unità immobiliare
Dati del richiedente
Elaborato planimetrico catastale*
Tipo di impianto termico e scheda tecnica caldaia**
Tipo di distribuzione e regolazione / ACS / centralizzata
Eventuali autorizzazioni Comunali riferite a lavori eseguiti all'interno dell'U.I.
Eseguire soprallugo
*L'elaborato planimetrico catastale nel caso non corrisponda allo stato dei luoghi, verificato previo sopralluogo, verrà aggiornato nella consistenza immobiliare attuale, mediante procedura DOCFA. Quest' ultima verrà redatta dallo studio e depositata dallo stesso presso l'Agenzia del Territorio di competenza.
**La verifica in loco delle caratteristiche tecniche dell'impianto termico, autonomo o centralizzato, richiede la visione della scheda tecnica della caldaia.
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